上海证券交易所消费REITS业绩会：物美求稳，金茂蓄力

核心提示：上海两个消费基础设施REITS在今天的金茂蓄力会议上披露了2024年中期业绩报告，但从数据来看，上海所消两个消费REITS都显示出稳定的证券管理能力。10月17日，交易上海仓储消费REITs 在上证路演中心举行了2024年中期集体业绩说明会。业绩两家消费基础设施REITS的美求原股东、基金经理和运营管理机构分享了上半年的金茂蓄力业绩，并回答了投资者普遍关注的上海所消问题。

在业绩简报中，证券中信建设投资证券研发部朱静指出，交易消费基础设施正处于新供应收缩阶段，业绩零售房地产正处于价格交换阶段。美求

据统计，金茂蓄力截至2023年底，上海所消全国购物中心数量已达5827个，证券股票购物中心数量持续增长，但新规模已进入收缩阶段，2023年新开购物中心384个，比2022年减少18个，比2021年减少165个。

从拟开业的角度来看，2024年拟开业的购物中心达到514个，比2023年减少74个，是近8年来的新低。

目前，商业地产整体投资销售节奏放缓。自2017年以来，商业地产投资开发逐年下降。今年前8个月，商业地产投资完成率同比下降13.2%，销售面积同比下降6.2%。

同时，消费也进入了低速增长阶段。今年上半年，全国城市人均可支配收入同比增长4.6%，较去年下降0.5个百分点。前8个月，社会零售总额同比增长3.4%，比去年全年增长3.8个百分点。

从一系列的数据介绍可以看出，今年的消费环境并不友好。上海两个消费基础设施REITS在今天的会议上披露了2024年中期业绩报告，但从数据来看，两个消费REITS都显示出稳定的管理能力。

嘉实物美消费REIT的底层资产是大成项目、玉龙桥项目、华天项目、德胜门项目，总建筑面积约7.79万平方米，其中华天、德胜门、玉龙桥位于北京二环路，位于北京核心商务区。

经过仔细调查其资产组合，嘉实物美消费REIT不直接持有四个项目，而是间接持有三家下属公司的100%股权，从而获得四个项目的所有权。

据现场介绍，截至2023年，物美集团在全国拥有1800家门店，年销售额超过1100亿元。物美商业是物美集团的资产运营商，管理着600多万平方米的消费基础设施。其中，自有物业170多万平方米，一线运营团队100多人。

因此，作为嘉实物美消费REIT的原始受益人和运营管理机构，物美商业也交出了优秀的成绩单。

截至2024年6月30日，REIT总租金保持98.13%，期末租金收缴率达到99.90，平均租金达到3.75元/平方米/天，期末加权平均剩余租金为7.95年，期末项目EBITDA利润率为81.43%。

最终收入4932.47万元，净利润1555.69万元，主要来自基础设施项目租金和物业费收入，其中租金以固定租金的形式，受消费市场影响较小，更稳定；物业费作为新的收入增长点。

净现金流量为2841.97万元，现金流入良好，能有效覆盖运营成本。

本项目可供分配金额为2836.48万元。早在9月5日，嘉实物美消费REIT发布公告，上市以来首次分配收入。收入分配基准日为2024年6月30日，每10份公开发行REITS可分配0.709元，共分配2836万元，占可供分配金额的99.98%。

另一个性能描述是华夏金茂商业REIT。REIT项目底层资产为长沙展秀城购物中心，建筑面积10.27万平方米，租赁面积6.12万平方米。

中国金茂拥有众多优质的消费基础设施，位于上海、青岛、重庆等国内一二线城市，经营稳定。其中，青岛金茂秀城的租金达到96.9%；张家港金茂展秀城出租率达到93.4%；南京金茂展秀城出租率达到97.6%。而且还有一批消费基础设施正在建设中，未来将进入市场，未来可以预期消费REITS。

华夏金茂商业REIT项目交付的成绩也比较出色，长沙展秀城购物中心期末出租率达到98.30%；期末收缴率为99.43%，销售额为3.86亿元，客流量为764万人次，平均租金为85.89元/平方米/月，其中专卖店平均租金为151.50元/平方米/月，同比增长9%。

目前，长沙展秀城主要门店和专卖店占54%和46%，其中主要门店平均租金为31.46元/平方米/月，仅为专卖店平均租金的1/5。这主要是由于项目前期受公共卫生事件影响，主要门店的调整节奏被打乱，因此主要门店的比例远高于其他同类资产。

但今年第二季度，该项目启动了主要门店的调整计划，这将是该项目未来增长的潜力，预计将为投资者实现超额回报。

报告期内，基金总收入达到3783.82万元，其中租金收入达到2343万元，约占63%；EBITDA2090.07万元；分配金额为2218.65万元，简单年化分配率为5%。今年5月和8月，华夏金茂商业REIT在上半年向投资者分红。

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